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          1. 上海樓市政策優化等風來,二手房交易量大增,開發商等待救援

            本文來源:時代財經 作者:鐘黛

            圖片來源:圖蟲

            二三線城市購房政策層層優化,一線城市也在等待之中。據經濟觀察網報道,今年8月,一場關于一線城市房地產政策如何調整優化的會議即將召開。在政策工具箱中,“認房不認貸”被認為可以有效釋放改善性、甚至是投資性購房需求,受到各方關注。


            【資料圖】

            準備在上海市置業的黃先生,近期被樓盤銷售人員“催單”,“有錢不要炒股票了,做好‘認房不認貸’落地的準備,隨時準備購房?!?/p>

            一名常駐某一線城市的房企管理人士表示,自7月底開始,就被該市某行政區的房地產主管部門告知,“近幾天要出臺‘認房不認貸’”,但一直未落地。

            目前,在四大一線城市,即使賣掉了原有住房,只要在全國內范圍內有過購房貸款記錄,再在一線城市購房,貸款時都會被銀行認定為第二套房,需支付較高比例的首付。而如若推行“認房不認貸”,只要購房家庭名下無房,不管是否有住房貸款記錄,購房時均可享受首套房的首付比例。

            目前,上海二套房的首付比例達70%(普通住宅最低50%),假設改為“認房不認貸”,首付比例可降至35%。在北京,二套房的首付比達80%(普通住宅最低60%),假設改為“認房不認貸”的話,首付比例可降至40%(普通住宅最低35%)。

            “進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款‘認房不認貸’等政策措施?!弊》亢统青l建設部于7月29日提出。但在“因城施策”的大背景下,政策細則還需根據各城實際情況出發。

            河南省鄭州市已打響“認房不認貸”第一槍。對于上海等一線城市而言,購房需求相對旺盛,如何通過優化政策來釋放需求,同時又維護房價平穩發展?這或是政策制定者當下正在考量的問題。

            釋放兩類需求

            雖然工作在上海并在上海交了12年社保,但是黃先生選擇將首套房買在南京。隨著年紀漸長,黃先生才開始思量在上海置業的可能性,“畢竟上海的教育和醫療資源更好”。

            春節后,黃先生開始陸陸續續關注上海的一些新盤。橫亙在他面前最大的問題是,由于已經在南京背過房貸,再在上海買房需要支付七成首付,而“認房不認貸”可緩解其首付壓力。

            “上?!J房不認貸’如若落地,或在短期內有效釋放之前積蓄的購房需求?!被葑u評級中國企業研究聯席董事張順成對時代財經表示。

            他分析稱,可釋放的需求主要來自于兩類購房者。首先,是那些希望通過“先賣后買”來置換,但因為原先有貸款記錄而需要支付70%首付的購房者。此外,還有那些在上海有購房資格,但因為曾經在上海以外的城市貸款買房而無法適用首套房30%首付比例的購房者。

            住建部發聲之后,7月底,上海市住建委、房管局表態:“大力支持剛性和改善性住房需求,促進上海房地產市場平穩健康發展”。雖然具體政策尚未落地,但市場信心已有所提振。

            “7月最后一周,上海二手房帶看量和成交量出現比較明顯的增長,周成交套數環比增長近20%?!鄙虾f溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀俑嬖V時代財經,月末成交量增加,原因一是通常月底成交量會存在集中釋放的情況,此外,一些購房者預期后續政策會出現放松,考慮到自己的議價能力可能會受到影響,選擇落袋為安。

            “打新必然火爆”

            亦有不少房企人士期待“認房不認貸”落地。今年來,樓市復蘇不及預期?!罢J房不認貸”可有效提振新房去化,改善房企流動性。

            “我們公司已經獲得了較多的融資端支持,現在最大的問題是房子賣不出去。后續除非一線城市的購房政策有所放松,帶動一波購買力,否則銷售情況很難有明顯改善?!币晃豢偛课挥谏虾5拿駹I房企的內部人士曾對時代財經表示。

            “自今年二季度以來,上海的二手住宅成交面積持續下降,同時,新建商品住宅成交在6月的季節性上漲幅度明顯弱于往年,表明在全國住宅銷售持續下行的大背景下,一線城市或無法獨善其身?!睆堩槼蓪r代財經表示。

            一名房企駐滬營銷人士對時代財經表示,從日常監測和同行交流來看,自5月起,上海遠郊市場新盤來訪及認購量明顯下滑。尤其是,上海二手房量價下滑,一些置換客戶手中原有的房子賣不出去,制約了他們進入新房市場。

            “‘認房不認貸’主要是為了救開發商。在這一政策下,打新必然火爆?!庇蟹科蠊芾砣耸口呌跇酚^。

            張順成認為,上海推行“認房不認貸”最大的動力之一為,緩解近期的市場下行壓力,此外,作為風向標的一線城市如果能夠企穩,也可以在一定程度上提升整體市場信心。

            貝殼研究院分析稱,“認房不認貸”有助于新房市場銷售改善,房企回款加快,拿地投資信心提高,土地市場修復,最終實現房地產市場和行業的良性循環。

            政策落地有難度

            盡管千呼萬喚,上海樓市新政依然“猶抱琵琶半遮面”。張順成分析稱,上海推行“認房不認貸”有兩大方面的難度。

            他表示,首先,先前累積的購房需求迅速釋放,或導致房價在短期內較快上漲,并引發投機性購房行為。此外,周邊城市可能會出現拋售當地房產、選擇在滬置業的情況,從而給當地房地產市場帶來負面影響。

            前述房企管理人士也認為:“現在一線城市還是存在著投資性購房需求的?!J房不認貸’的話,會刺激炒房。有錢的人會借年輕人的資格來買房,再賣出去。被借名額的一方,還不影響自身以后的購房資格。而在目前,被借名額的一方,會影響自身以后的購房資格,所以資金方很難借到名額炒房?!?。

            張順成分析稱,具體而言,上海如果落地“認房不認貸”,對周邊城市的房價影響有兩面性。一方面可以適度提升當地購房者的信心。另一方面,如前文所述,或吸收周邊城市的購買力,從而給當地房價造成一些壓力。

            部分研究人士及房企人士認為,上海不太可能全面推行“認房不認貸”,可能會有更為精細化的調整。

            “上海的情況是比較復雜的,需要做比較科學的測算,比如政策做到哪一個程度,政策的受益面有多少,可能會帶來怎樣的交易量,對市場有多少推動?!吧虾V性禺a市場分析師盧文曦推測稱。

            他表示:“上海政策工具箱里邊的工具還是蠻多的。比如,限購還有優化的空間。外圍區域,尤其是五大新城,都有宏大的建設目標,需要較大的人口導入。不排除在這些地方推出差異化住房政策。從限貸方面來看,除了‘認房不認貸’,還可以調節貸款成數?!?/p>

            克而瑞研究中心研究員李詩昀對時代財經表示,對于上海而言,放松人才落戶、適當放松五大新城或遠郊限購社保要求、降房貸利率加點、認房不認貸、優化調整普通住宅標準等手段,都有可能。

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