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          1. 西安漲幅第一,無法掩蓋全國市場下滑的大勢!

            1-7月的樓市數據出來了,果然如大家所聊,繼續在下滑。

            7月份的70個大中城市房價數據出來了,西安環比漲幅全國第一!

            但在西安上漲的另一面,是70個大中城市房價下降城市數量的繼續增加。


            (資料圖)

            同時,支持房企融資“四箭齊發”大半年,房企債務違約還在繼續(常說的暴雷),曾經的NO.1碧桂園、混合所有制企業遠洋,也都遇險了。

            救市政策,不能再扭扭捏捏了,急需一攬子的政策,讓房地產企穩。

            畢竟,房地產關聯的太多行業。

            銷售面積降至8年來最低!

            國家統計局昨天發布了《2023年1—7月份全國房地產市場基本情況》。

            廢話不多說,先看關鍵數字。

            1-7月,全國房地產開發投資同比下降8.5%,降幅比1-6月擴大0.6個百分點;

            1-7月,全國商品房銷售面積同比下降6.5%,降幅比1-6月擴大1.2個百分點;

            1-7月,全國商品房銷售額額同比下降1.5%,降幅比1-6月擴大0.4個百分點;

            1-7月,全國房地產開發企業到位資金同比下降11.2%,降幅比1-6月擴大1.4個百分點;

            1-7月,房地產開發景氣指數93.78,比1-6月下降0.27個點,是近一年來的最低值。

            從上述數據可以看出,大家都說去年樓市比較難,而今年與去年同期相比繼續在下降,市場更難!同時,與今年1-6月的數據相比,1-7月的數據跌幅進一步擴大,這說明今年7月份樓市是難上加難。

            更重要的是,今年前7個月全國商品房銷售面積66563萬平方米,這個數據是近8年以來的最低值!基本快回到了2015年的水平,只有2021年市場高點時同期的65.48%。

            西安房價漲幅第一!難掩全國尷尬……

            我們再來看一下70個大中城市2023年7月份商品住宅價格變動情況。

            新房方面,7月份房價環比上漲的城市為20個、持平的城市為1個、下降的城市為49個,房價下降的城市數量比6月份增加了11個!

            二手房方面,7月份房價環比上漲的城市僅為6個、持平的城市1個、下降的城市高達63個,九成的城市二手房價格在下跌!房價上漲的城市減少1個、持平的城市增加1個、下降的城市數量不變。

            當然,在這個過程中,也有一枝獨秀的城市,例如:西安。

            7月份,西安新房價格環比上漲0.5%,漲幅位居全國第一!

            從2016年年初算起,過去7年多時間里,西安新房價格環比下降的月份數量一個手的指頭就夠數了,這種上漲的勢頭在全國應該是沒有哪個城市能與西安比。

            西安新房價格的持續上漲,最重要的因素就是改善時代的到來!

            這一點從7月份西安新房分類價格指數就可以看出,90㎡以下的戶型價格環比上漲0.5%、同比上漲0.9%,90-144㎡的戶型環比上漲0.5%、同比上漲1.7%,144㎡以上的戶型價格環比上漲0.6%、同比上漲1.5%,大戶型的環比漲幅遠遠超過中等戶型。

            當然,西安二手房市場的價格下降態勢依舊,依然處于回調通道之中。7月份,西安二手住宅價格環比下降0.6%、同比下降1.1%。

            總體來講,7月份西安新房價格環比漲幅位居全國第一的同時,難以掩蓋全國70個大中城市七成城市新房價格環比下降、房價下降城市數量繼續增加,以及九成城市二手房價格下降的現實。

            市場的下滑態勢,已經清晰的呈現在這里了。

            雖然說從去年開始,各大城市已經陸續出臺了樓市“救市”政策,今年7.24重要會議之后,鄭州、南京、贛州等城市也出臺了政策,但很明顯的是這些政策對于市場的企穩作用非常有限。

            而從已出臺的政策來看,更多的集中在契稅補貼、多孩家庭買房補貼、公積金貸款、認房不認貸、限售調整等,而老百姓呼聲最高的存量房貸利率等,并沒有涉及。

            所以說,樓市已經急需更猛烈的“救市”政策!

            碧桂園、遠洋遇險

            銷售額的下降,進一步波及到了房企的生存。

            目前,大家評判一家房企是否暴雷、是否出險的重要標準,就是是否出現公開的債務違約。

            2022年10月底、11月初,曾經的房企“示范生”旭輝官宣債務違約,當時旭輝出險發生在年底“四箭齊發”支持房企融資前夕,因此大家為旭輝感到惋惜,在大家看來,旭輝再挺一挺,就會看到春天。

            但實際上,“四箭齊發”支持房企融資連環政策出臺已經大半年,在這大半年時間里知名房企官宣債務違約還在繼續發生,特別是近期碧桂園官宣遇到公司成立以來最大的困難、兩筆美元票息未能按時支付,以及遠洋在昨天官宣承認債務違約,進一步引發了大家對房企的擔憂。

            碧桂園之所以備受關注,是因為其體量巨大,并且曾經一度位居中國房企銷售額NO.1,被業內稱為“宇宙第一房企”,其影響面太大。

            遠洋的暴雷之所以備受關注,是因為與大部分暴雷房企以民企為主不同的是,遠洋則是一家混合所有制房企,其第一大股東、第二大股東分別為中國人壽保險集團、大家保險集團,而這兩家險資屬于國企、央企背景。

            再加上此前已經官宣債務違約的綠地,這意味著房企出險已經不僅僅局限于民企,擁有國企背景的一些混合所有制企業,也陸續出險。

            實際上,各大房企目前有多難,很好理解。銷售額普遍下滑的同時,再加上預售監管,各房企手頭可以動用的資金基本都在下降,而到期的債務及應付的利息又必須按時支付……這就是目前各大房企的生存狀況。

            如果目前的這種市場下滑趨勢繼續,預計暴雷房企的名單、數量還會繼續增加。

            翻開過去幾年的房企銷售排行榜,前7個月千億房企的數量已經從2021年的23家下降到了目前的10家,“500億+”房企數量也從2021年的50家下降到了今年的17家……

            今年前7個月,銷售額“500億+”的房企17家,以后每年的全年千億房企數量,估計也就會穩定在16家、17家,與2021年時41家千億房企相比,大幅腰斬!

            畢竟,整個房地產行業,已經無法回到過去。

            在地產行業的這輪洗牌和調整周期中,各大房企的發展模式,也已經悄悄發生變化,從過去的追求規模,逐步轉變為更加注重運營。

            曾經,在地產行業,規模才代表話語權,規模才代表市場占有率,各大房企都在追求更大的規模,而這種銷售規模是以負債逐步上升、凈利潤率逐步下降為代價的。

            現如今,雖然說規模依然重要,畢竟有規?;A,才有可能有更多的利潤。但與規模相比,現金流、盈利能力在目前則更為重要,現金流關系到企業的存活,盈利能力則關系到股東、員工的利益。

            因此我們可以看到,各大房企均紛紛開始踩剎車,在降低負債的同時,更加注重發展的質量。萬科、華潤、龍湖等房企,經營性營收和利潤在企業整體營收和利潤中的占比越來越高;以濱江為代表的房企,則更注重的是區域深耕。

            實際上,地產行業發展到今天,對于地產企業來講,在開發業務板塊,拼的就是速度、品牌和產品溢價、資金成本,就如我們之前在文章中提到過的,同一個地塊,不同的房企開發可能結果就不同!

            毫無疑問,考驗房企真正能力的時候到了!

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            南京高淳區開展牡丹路精細化整治
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